От Белгия до Кипър – Европа показва крайностите при имотните данъци, а България е изправена пред избор: да запази ниското облагане или да промени системата
Докато в Европа собствеността върху жилище все по-често се превръща в сериозно данъчно задължение, у нас ниските налози правят имотния пазар един от най-леко облаганите на континента. Но общините предупреждават: остарелите данъчни оценки лишават местната власт от приходи и изискват реформа, предаде БГНЕС.
Покупката на жилище в Европа отдавна не приключва с подписването на нотариалния акт. За собствениците реалната сметка продължава с данъка при придобиване, годишното облагане на имота, данъка върху доходите от наем и евентуалния налог върху печалбата при продажба. В тази европейска карта на имотните данъци България се откроява като една от държавите с най-ниска данъчна тежест върху собствеността.
Именно тази особеност превръща страната в привлекателен пазар за инвеститори и собственици, но едновременно с това отваря нов дебат – дали ниските данъци са устойчиво конкурентно предимство или са знак за система, която вече не отразява реалната стойност на имотите.
Според данните на Global Property Guide в Европа няма единен модел за облагане на недвижимата собственост. Разликите между отделните държави са огромни – от пазари, където собственикът плаща значителни суми всяка година, до държави, в които годишният данък върху имота практически липсва.
На този фон България остава в групата на най-леко облаганите пазари.
Четири данъка определят реалната цена на един имот
При сравнение на европейските пазари трябва да се гледат четири основни вида данъци – при покупка на имота, върху самото притежание, върху доходите от отдаване под наем и върху капиталовата печалба при продажба.
Няма универсална класация, тъй като всяка държава използва различна данъчна основа. Някъде се облага пазарната стойност на имота, другаде – кадастрална или административно определена оценка, която може значително да се различава от реалната цена.
Точно тук се намира и българският парадокс – ниските данъци върху имотите са резултат не само от сравнително умерени ставки, но и от начина, по който се определя данъчната основа.
България срещу Европа: 10% срещу над 40% данък върху наемите
За собствениците, които купуват имоти с инвестиционна цел, най-важен е данъкът върху доходите от наем.
Европейската картина показва огромни различия. При месечен доход от 1500 евро Дания облага собственика с 42,11%, Нидерландия – с 36%, а Финландия – с 30%. При по-високи доходи от 12 000 евро месечно Белгия достига 47,27%, Дания – 43,22%, а Германия и Гърция – по 41%.
В България моделът е коренно различен – доходите от наем се облагат с 10% данък. Това поставя страната сред най-конкурентните европейски пазари за инвестиции в жилищна собственост.
Разликата е особено видима спрямо някои балкански държави. Гърция например при висок доход от наем достига до 41% облагане, докато България запазва плоския модел с фиксирана ставка.
Имотният данък – най-голямата разлика между България и Европа
Най-съществената разлика между България и голяма част от европейските държави е при годишния данък върху недвижимите имоти.
В България ставката се определя от общинските съвети и е между 0,1% и 0,45% върху данъчната оценка на имота. Тази оценка обаче често е значително под реалната пазарна стойност.
В редица европейски държави собствеността носи много по-сериозна ежегодна тежест.
Във Великобритания общинският данък за жилище на стойност около 300 000 евро обикновено е между 2000 и 3200 евро годишно. Във Франция и Испания плащанията обикновено са около 700–1800 евро годишно. Белгийският модел също поставя значителна тежест върху собствениците.
В същото време Кипър и Малта са сред малкото европейски държави, в които няма годишен данък върху имотите.
България е по-близо до този нискооблагаем модел, но със специфичен фактор – данъчните оценки, върху които се изчислява налогът.
Общините искат промяна: данъчните оценки изостават от реалността
Именно тази тема стои в центъра на започналия в България дебат за промяна на системата.
Националното сдружение на общините настоява за поетапна актуализация на данъчните оценки на имотите и въвеждане на механизъм за ежегодна автоматична индексация.
Според общините настоящите оценки значително изостават от реалните пазарни нива, което ограничава собствените приходи на местната власт и размера на държавните такси, които се изчисляват на тази база.
От сдружението предупреждават, че България не може да отлага още години подобна реформа.
„Не трябва да чакаме още 15 години за актуализиране на данъчните оценки. Нужно е всяка година да има автоматична индексация, която постепенно да ги доближава до пазарните нива“, е позицията на представителите на общините.
Според тях най-реалистичният срок за начало на промяната е 2027 г., като първата стъпка трябва да бъде актуализация както на оценките на сградите, така и на земеделските земи.
Повече данъци за повече имоти – възможна втора стъпка
В обществения дебат вече се обсъжда и вариант за по-високо облагане на хора, които притежават повече от един имот.
От Сдружението на общините обаче посочват, че подобна мярка може да бъде разглеждана едва след актуализиране на данъчните оценки и изграждане на надеждна система за обмен на информация между общините, Агенцията по вписванията и Министерството на финансите.
Проблемът според общините не е само в ставките, а в липсата на актуална база, върху която те да се начисляват.
Данъкът при покупка: България отново е сред най-леките пазари
При придобиването на имот България също остава в долната част на европейската класация.
Данъкът при прехвърляне на собственост е между 0,10% и 3% в зависимост от общината.
За сравнение, в Белгия купувачът може да плати до 12,5% от стойността на имота. При жилище за 500 000 евро това означава 62 500 евро данък още при сделката. Великобритания достига до 12%, Нидерландия – 10,4%, а Люксембург – 10%.
Българският избор: конкурентно предимство или пропуснат ресурс?
Европейският опит показва две противоположни тенденции.
Високите имотни данъци осигуряват повече приходи за местните власти и позволяват по-големи инвестиции в инфраструктура и услуги. Ниското облагане, от друга страна, прави даден пазар по-привлекателен за инвеститори и собственици.
България днес е сред страните, в които притежанието на имот е сравнително евтино от данъчна гледна точка. Това е фактор за привличане на капитали и стимулиране на пазара.
Но същият този модел поставя въпроса дали общините разполагат с достатъчно средства за развитието на градската среда и местните услуги.
Дебатът за данъчните оценки не е просто спор за проценти. Той е въпрос за баланса между интереса на собствениците, нуждите на общините и мястото на България в европейската карта на имотното облагане.
Защото в Европа един имот вече не е само актив. Той е и данъчна отговорност – въпросът е къде точно трябва да бъде границата. І БГНЕС
