Все по-често жертви стават хора, които живеят в чужбина, наследници с неуредени отношения помежду си или собственици на необитаеми имоти.
В масовото съзнание имотната измама изглежда като груба фалшификация — подправен подпис, фалшиво пълномощно или незаконна продажба зад гърба на собственика. В действителност най-опасните случаи често изглеждат напълно законни. Имотът се придобива „по документи“, чрез процедури, предвидени в закона — придобивна давност, завещание, дарение, обстоятелствена проверка. Именно това прави проблема толкова сериозен.
Все по-често жертви стават хора, които живеят в чужбина, наследници с неуредени отношения помежду си или собственици на необитаеми имоти. Те разполагат с нотариални актове, плащат данъци и са убедени, че собствеността им е защитена. Години по-късно обаче установяват, че друг вече се е снабдил с нотариален акт за същия имот.
Проблемът не е само в недобросъвестните лица. Проблемът е и в погрешното разбиране, че правото на собственост съществува единствено „на хартия“. В българското вещно право значение има не само документът, но и фактическото поведение спрямо имота.
Придобивната давност: законен институт с висок риск от злоупотреба
Придобивната давност е уредена в Закона за собствеността като способ за придобиване на вещни права чрез продължително владение. Законът признава, че когато едно лице упражнява фактическа власт върху имот явно, спокойно, непрекъснато и с намерение да го свои в продължение на определен срок, правният ред следва да стабилизира това положение.
За недвижимите имоти срокът по принцип е:
десет години при недобросъвестно владение;
пет години при добросъвестно владение и наличие на годно правно основание.
Самият институт е необходим и логичен. Без него биха съществували безкрайни спорове за имоти, които десетилетия наред се владеят от едни лица, а формално принадлежат на други.
Проблемът възниква, когато давността започне да се използва като средство за придобиване на чужди необитаеми имоти чрез създаване на привидност за владение.
Как се стига до нотариален акт по давност?
В практиката схемата често изглежда сходно.
Имотът стои празен години наред. Собственикът живее извън България или рядко посещава страната. Трето лице започва постепенно да създава впечатление, че именно то е „стопанинът“:
посещава имота;
сменя ключалки;
извършва ремонти;
поддържа двора;
плаща консумативи;
представя се пред съседи като собственик.
След изтичане на определен период се преминава към т.нар. обстоятелствена проверка по чл. 587 ГПК. В рамките на това охранително производство нотариусът събира доказателства, включително разпитва трима свидетели, и преценява дали са налице предпоставките за придобиване по давност.
Важно е да се разбере следното: това не е класически съдебен процес между спорещи страни. Собственикът по документи обичайно не участва в процедурата и често дори не знае, че тя се провежда.
Ако нотариусът приеме, че владението е доказано, се издава констативен нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. От този момент нататък възниква сериозен правен проблем, защото имотът вече може да бъде продаван, ипотекиран или прехвърлян на трети лица.
Плащането на данъци не е достатъчна защита
Една от най-честите заблуди е убеждението, че платените данъци гарантират собствеността.
Това не е така.
Плащането на местни данъци и такси доказва наличие на данъчно задължение, но не доказва упражняване на фактическа власт върху имота. Съдилищата последователно приемат, че това е само косвено обстоятелство, което не изключва възможността друго лице да е владяло имота.
На практика собственик може години наред:
да плаща данъци;
да поддържа партиди;
да пази нотариалния си акт;
и въпреки това да се окаже страна по дело за собственост.
Особеният риск за българите в чужбина
Най-уязвими са именно имотите на хора, които трайно живеят извън страната.
Апартаментът остава заключен. Къщата на село пустее. Гаражът не се ползва. Наследниците се виждат рядко. Съседите постепенно престават да свързват имота с истинския собственик.
Това създава идеална среда за спорове относно владението.
В практиката често се срещат случаи, при които:
съседи започват да ползват части от имота;
роднини „наглеждат“ жилището и постепенно започват да се държат като собственици;
трети лица се настаняват в необитаеми имоти;
наследствени имоти остават без реален контрол десетилетия.
Когато липсва активна реакция от страна на собственика, с времето започва да се изгражда доказателствена картина в полза на владелеца.
А след издаването на нотариален акт защитата става значително по-трудна и по-скъпа.
Придобивна давност между съсобственици
Особено сложни са споровете между наследници и съсобственици.
По правило всеки съсобственик има право да ползва общия имот. Самото ползване не означава, че той владее чуждите идеални части.
Възможно е обаче един съсобственик да започне да владее имота изключително за себе си, ако ясно и недвусмислено отрече правата на останалите и това поведение достигне до тяхното знание.
Това обикновено се проявява чрез:
недопускане на другите съсобственици;
смяна на ключалки;
отказ за достъп;
разпореждане с имота като единствен собственик;
открито оспорване на чуждите права.
Типичен пример е наследствен имот, който един наследник ползва години наред, докато останалите живеят в чужбина или не проявяват интерес. След време ползващият наследник твърди, че е владял имота изцяло за себе си и иска признаване на собствеността по давност.
Тези дела са особено трудни, защото границата между обикновено ползване и изключително владение често се установява основно чрез свидетелски показания.
Могат ли наемателите да станат собственици?
По принцип наемателят е държател, а не владелец. Той ползва имота с признание на правата на собственика и затова придобивна давност не тече в негова полза.
Рискът възниква, когато отношенията между страните останат неуредени:
липсва писмен договор;
няма доказателства за плащания;
договорът е изтекъл, но ползването продължава;
собственикът трайно е прекъснал връзка с имота.
За да започне владение, е необходимо наемателят ясно да демонстрира, че отрича правата на собственика и счита имота за свой. Самото извършване на ремонти или плащане на сметки не е достатъчно, но при дългогодишно бездействие от страна на собственика спорът може да стане сериозен.
Затова всички наемни отношения следва да бъдат формализирани:
писмен договор;
протоколи за предаване;
доказуеми плащания;
изрично прекратяване на договора.
Завещанията като източник на имотни спорове
Завещанието е напълно законен инструмент, но в практиката често поражда конфликти.
Най-рискови са саморъчните завещания, които могат да се появят едва след смъртта на наследодателя. Тогава вече липсва най-важният участник — самият завещател.
В подобни случаи възникват спорове относно:
автентичността на подписа;
почерка;
датата;
психическото състояние на завещателя;
евентуално влияние или манипулация.
Допълнително усложнение създава и запазената част на наследниците. Законът защитава определен кръг близки наследници — деца, съпруг, а в някои случаи и родители — които могат да искат намаляване на завещателните разпореждания, ако техните права са накърнени.
Тези права обаче трябва да бъдат упражнени своевременно. Пасивността често води до загуба на възможността за защита.
Даренията: сделки, основани на доверие
Много имотни конфликти започват с дарение, извършено в условия на доверие:
между родители и деца;
между партньори;
между възрастни хора и лица, които се грижат за тях.
Дарението е безвъзмездна сделка и често се прави емоционално, без реална оценка на бъдещите последици.
След влошаване на отношенията дарителят нерядко установява, че връщането на имота е изключително трудно. Законът допуска отмяна само в ограничени случаи — например тежка неблагодарност или отказ за издръжка.
Отделно от това, даренията могат да бъдат атакувани и от наследници или кредитори, когато накърняват техни законови права.
Особено внимание следва да се обръща и на договорите за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане. Те често се сключват между възрастни хора и лица, поели ангажимент за грижи, а неизпълнението на тези задължения е причина за продължителни съдебни спорове.
Как да постъпим, ако вече има нотариален акт на друго лице?
След като вече е издаден нотариален акт на друго лице, защитата става значително по-трудна.
Истинският собственик трябва да:
предяви иск за собственост;
иска отмяна на нотариалния акт;
впише исковата молба;
често да поиска обезпечение чрез възбрана.
Междувременно имотът може да бъде прехвърлен още няколко пъти, което усложнява спора.
Затова най-добрата защита е активното управление на собствеността.
Практически мерки за защита
За собственици, живеещи в чужбина:
осигуряване на доверено лице за наблюдение на имота;
периодични проверки;
документиране на посещения и ремонти;
редовни справки в Имотния регистър;
активна кореспонденция относно имота;
сключване на договор за наем или управление при възможност.
При наследствени имоти:
бързо уреждане на отношенията между наследниците;
писмени споразумения за ползване;
своевременно производство по делба при конфликт.
При наемни отношения:
задължително писмен договор;
доказуеми плащания;
протоколи за предаване и освобождаване.
При сделки:
пълна проверка на собствеността и тежестите;
особено внимание при наличие на нотариален акт по давност;
консултация с адвокат преди подписване.
Имотната измама рядко изглежда като престъпление в класическия смисъл. Много по-често тя се прикрива зад формално законни процедури и привидно редовни документи.
Именно това я прави толкова опасна.
В българското право собствеността не се защитава само чрез нотариален акт, а и чрез реално упражняване на права върху имота. Когато един имот остане години наред без надзор, без управление и без активна защита, рискът от правен спор нараства значително.
Най-сигурният подход остават действията по активен контрол, редовна проверка на вписванията и навременна правна реакция още при първите съмнения за проблем. І БГНЕС
