Оказва се, че почти всеки втори мераклия за ново жилище финансира покупката на имота с ипотечен кредит. Малцина са тези, които разчитат на спестявания, а ограниченият таван на потребителския заем не ви върши работа. За да получите парите обаче, е нужно да спазите ред условия, както и внимателно да обмислите всяка стъпка. Изборът на подходящ заем също е изключително важна стъпка, която трябва да обмислите много внимателно, преди да решите да я направите.
Общо взето, процесът по кандидатстване може да се раздели на 3 фази:
Първо, както при всеки заем, трябва да подадете искане за предварително одобрение за кредит. Изберете банка, на която имате доверие, или пък сравнете условията на различните трезори, които може да ви отпуснат въпросния заем, за да изберете най-изгодните условия. Нужна ви е личната карта и служебна бележка за доказване на доходите. Щом платите таксата за разглеждане на документите, остава да чакате отговора на банката.
Преди да получите одобрение от финансовата институция, в никакъв случай не подписвайте с инвеститора предварителен договор за покупка на жилище и не давайте капаро, въпреки че много от предприемачите бързат да приберат някакви пари в аванс.
След като получите предварително одобрение за ипотечния кредит, трябва да представите нотариален акт на имота, данъчна оценка, удостоверение за липса на тежести върху имота, скица и други. Предварителният договор с банката обикновено се сключва със срок от около 45 дни.
След получаване на окончателно одобрение от трезора за отпускане на ипотечен кредит подписвате договор с банката и правите ипотека в нейна полза. След тази стъпка финансовата институция е длъжна да преведе сумата по ваша сметка в същата банка. Това е цялата процедура, но преди да минете по стълбичките, трябва да се уверите, че отговаряте на условията за получаване на ипотечен кредит.
Ако се окаже, че не отговаряте на някое от тях, няма да имате възможността да подадете искане за отпускане на ипотечен кредит от финансова институция.
Как да калкулирате бюджета си?
Основна стъпка, преди да кандидатствате за ипотечен кредит за закупуване на жилище, е да изчислите много точно вашия бюджет. Това е необходимо, за да пресметнете каква сума можете да отделяте за месечната вноска за погасяване на жилищния кредит.
Съберете всичките си месечни приходи, включително тези на вашата половинка, ако планирате да купите жилище заедно. Извадете от тази сума всички фиксирани месечни разходи, т.е. режийните – средни сметки за ток, вода, парно, газ, кабелна телевизия, телефон, храна, лекарства, гориво и поддръжка на автомобил. Нужно е да извадите страничните плащания през годината, като разходите за годишни почивки, големи празници, здравни разходи и др. Изчислете тези годишни разходи на месечна база, тоест общата сума я разделете на 12, за да получите ориентировъчната разходна сума за един месец. След като изчислите всичко това, на тази база преценете колко пари реално ще можете да отделяте всеки един месец за вноска за погасяване на ипотечния кредит.
Въпреки че ипотечният кредит ще глътне много от парите ви, все пак опитайте да спестявате определена, дори малка сума всеки месец, съветват финансистите.
За справка можете да ползвате ипотечен калкулатор в интернет (повечето банки предлагат такива безплатни ипотечни калкулатори), за да проверите дали сте направили правилно изчисленията.
Принципно кредитните консултанти препоръчват ипотечният кредит да не надвишава 30% от размера на доходите. Ако плащате повече, възможно е да имате затруднения при изплащането на месечната вноска за ипотечен кредит. След като знаете колко пари можете да отделяте за месечна вноска, това ще ви насочи и колко голям заем можете да вземете.
Сред най-важните неща, които трябва да знаете е, че ще трябва да заплатите около 20% от цената на жилището, определена от лицензиран оценител.
Стойността на вашето самоучастие ще зависи от това на колко ще бъде оценено жилището, което искате да купите. Помнете, че продажната цена на имота и пазарната му оценка, са две различни неща.
От какво зависи размерът на ипотечния кредит, който ще получите от банката?
На първо място важна е стойността на сделката – това е покупната цена на жилището, която е договорена и описана в предварителния договор. Пазарната оценка на имота се прави от външен лицензиран оценител, или от самата банка. Както вече стана ясно, доходът ви е от особено значение - т.е., оценка на семейния доход, който остава след изваждане на всички месечни разходи, както и доходи от различни източници, ако има такива.
Що се отнася до срока на кредита – различните банки имат различен максимален срок на ипотечния кредит, като обичайно той е между 20 и 35 години.
В случай, че пазарната оценка на жилището е достатъчна за обезпечаване на искания кредит, повечето трезори не налагат таван на ипотечния кредит. Някои обаче фиксират горна граница на искания кредит – обикновено до 500 000 лв. Какъвто и размер заем да вземете, преди да го направите, не забравяйте, че това е дългосрочен дълг, свързан с редица разходи. Ето защо преди да поемете този изключително важен ангажимент, огледайте под лупа всички разходи по него.
Изобщо не на последно място трябва да проучите и лихвата по вашия ипотечен кредит. Тя може да бъде фиксирана или плаваща.
Фиксираната лихва за ипотечен кредит се уговаря с банката за определен период от кредита. Такава лихва дава по-голяма сигурност за кредитоискателя, защото размерът на ежемесечните плащания е предвидим и при рязък ръст на лихвите този вид лихва може да ви спести доста затруднения. В повечето случаи фиксираната лихва се предлага за период не по-голям от 10 години.
Плаващата лихва се състои от фиксираната надбавка за банката (размерът остава непроменен за целия период на кредита) и референтния лихвен процент, който е променлив и зависи от основната пазарна лихва. Естествено, и тук има такси, който ще дължите за различни услуги. Сред основните са такса за разглеждане на документите, такса за оценка на кредитния ви риск, такса за оценка за обезпечението, юридическа такса, такса „Ангажимент“, които са еднократни. Такса за обслужване на разплащателна сметка е месечна, както и тази за използване на услуги, свързани с ипотечния кредит.
Важно е да знаете какви са видовете вноски по ипотечен кредит, за да може да договорите най-добрите условия за вземане на ипотечен кредит от банка по ваш избор.
Повечето кандидат-купувачи избират т.нар. анюитетни вноски – те са равни по размер и ще ви позволят да планирате по-дългосрочно вашия бюджет. В началото тези суми що бъдат с по-висок процент погасяване на лихвените плащания по-малко вноски по самата главница. На по-късен етап обаче съотношението ще се промени, като по-големият процент от плащанията ще бъдат в полза на главницата.
За да изберете банката от която ще теглите кредит, трябва да сравните условията за ипотечен кредит, която всяка една банка предлага. За целта трябва да сравните следните показатели – лихвените проценти и допълнителните такси, ГПР - годишния процент на разходите, периода на фиксираната лихва и след изтичане на този период как ще се изчислява променливата лихва. Трябва да сравните и максималния срок на кредита, както и опциите за евентуални отстъпки във вашия случай.
Документите, необходими за предварително одобрение на жилищен кредит по образец на банката, копие от документ за самоличност, документи, удостоверяващи вашите доходи – трудов договор, служебни бележки, копия от граждански договори.
Трябва да имате и договор за наем, нотариален акт за собственост на имота, който се отдава под наем и данъчна декларация при доходи от отдаване на недвижим имот под наем.
Когато кандидатствате за предварително одобрение за ипотечен кредит, трябва да сте наясно, че получаването на одобрение от една банка не ви обвързва по никакъв начин с нея.
На практика обаче това означава, че ако получите по-добри условия от друга, след като вече сте получили одобрение за отпускане на кредит от първата финансова институция, вие спокойно можете да вземете жилищен кредит от втората банка.
След като вече сте получили одобрение от трезора, следва финалната и най-важна стъпка – подписване на договора за ипотечен кредит. За да приключите с процедурите, трябва да имате искане за жилищен кредит – по образец на банката, копия от документи за самоличност на кредитоискателите, удостоверение за липса на данъчни задължения, издадено от НАП, удостоверение за семейно положение, данъчна оценка на жилището, кадастрална скица, предварителен договор между продавача и купувача, документ за собственост на имота, удостоверение за тежести върху имота, пазарна оценка на жилището, застраховка на жилището, което ще се ипотекира. След подписване на договора за ипотечен кредит е ред на изповядване на сделката пред нотариус.
Въпреки че звучи сложно, трудно и затормозяващо, целият процес по взимането на ипотечен заем може да приключи за около месец. За да мине всичко гладко и юридически издържано, най-добре е да ползвате експерти – професионален кредитен консултант, добър брокер и адвокат.
Ето и основните изисквания за ипотечен кредит:
- Трябва да сте навършили 18 години;
- Да работите на постоянен трудов договор и да не сте в изпитателен срок;
- Следва да имате редовни социални и здравни осигуровки
- Трябва да можете да докажете доход, от който между 50 и 65% ще са достатъчни за покриването на месечните вноски заедно с вноската по ипотечния кредит;
- Задължително чисто кредитно досие.
Източник: Уикенд
